Bild: Großer Markt in Montabaur

Das Factory Outlet Center in Montabaur darf seine Verkaufsfläche von 10.000 auf knapp 20.000 Quadratmeter verdoppeln. Die Stadt Koblenz hat sich nach jahrelangem Widerstand nun entschieden, nicht gegen den Bebauungsplan zu klagen. Die Erfolgsaussichten seien zu gering. Für den Einzelhandel in der Region bleibt damit eine zentrale Frage offen: Wer schützt die Innenstädte vor immer größeren Vorhaben auf der grünen Wiese?

Was ist passiert?

Der Koblenzer Stadtrat hat Ende Mai 2026 mehrheitlich beschlossen, auf eine Normenkontrollklage gegen den Bebauungsplan für die FOC-Erweiterung zu verzichten. Nur die Fraktionen von CDU und Freien Wählern stimmten für eine Klage. Damit endet ein Widerstand, der sich über Jahre aufgebaut hatte: Bereits 2023 hatte Koblenz in einer ausführlichen Stellungnahme gegen das Vorhaben argumentiert, 2024 bereitete die Stadt eine Klage vor und ließ ein eigenes Gutachten erstellen.

Die Fakten sind inzwischen geschaffen: Die Kreisverwaltung Westerwald hat im März 2026 die Baugenehmigung erteilt, der Spatenstich ist erfolgt. Gegen die Baugenehmigung hat Koblenz fristwahrend Widerspruch eingelegt. Auch die Städte Limburg und Neuwied verzichten auf eine Klage. Die Frist für eine Normenkontrolle gegen den Bebauungsplan läuft erst im Frühjahr 2027 aus.

Warum klagt Koblenz nicht?

Der Kern der Entscheidung liegt in der Schadensberechnung. Das Gutachten der Stadt Koblenz kommt zu dem Ergebnis, dass die Umsatzverluste für die Koblenzer Innenstadt bei Bekleidung bei maximal sechs Prozent und bei Sportartikeln bei maximal zehn Prozent liegen würden. Untersucht wurden die kritischen Sortimentsgruppen Bekleidung, Schuhe und Lederwaren sowie Sportartikel.

Nach der Rechtsprechung von Oberverwaltungsgerichten und Bundesverwaltungsgericht gelten Umsatzverluste per Faustformel erst ab zehn Prozent als gewichtig. Die prognostizierten Werte liegen darunter oder gerade an der Schwelle. Das Koblenzer Rechtsamt bewertete die Erfolgsaussichten einer Klage deshalb als gering.

Das Problem mit der Vorschädigung

Die Berechnungsmethode hat einen entscheidenden Haken. Betrachtet wird nur die Umsatzverteilung durch die rund 10.000 Quadratmeter, die neu entstehen. Die Umsatzverluste, die das bestehende FOC seit der Eröffnung 2015 in den Nachbarstädten verursacht hat, gelten als gegeben und fließen nicht in die Bewertung ein.

Der Gutachter der Stadt Koblenz hatte auf diese sogenannte Vorschädigung ausdrücklich hingewiesen. Rechtlich spielte sie keine Rolle, weil es sich bei der Erweiterung um einen eigenständigen Bebauungsplan handelt. In einem Gerichtsverfahren wäre nur der Schaden durch die Erweiterung selbst geprüft worden. Die Belastung durch das bestehende Center bleibt damit unsichtbar, obwohl sie real ist.

Wie es so weit kommen konnte

Das FOC wurde 2015 im ICE-Park Montabaur eröffnet. Schon damals hatten Nachbarkommunen geklagt, weil sie Konkurrenz für den Einzelhandel in ihren Innenstädten befürchteten. Im Ergebnis wurde die Verkaufsfläche auf 10.000 Quadratmeter begrenzt und das Sortiment auf FOC-typische Waren beschränkt. Aus Sicht des Investors war das Center damit auf Dauer nicht konkurrenzfähig. Im Sommer 2024 genehmigte die Struktur- und Genehmigungsdirektion Nord die Erweiterung unter Auflagen: Die Gesamtverkaufsfläche bleibt auf 19.800 Quadratmeter beschränkt, zulässig sind nur FOC-typische Sortimente mit Obergrenzen für einzelne Sortimentsgruppen.

Insgesamt hatten zehn Nachbarkommunen Bedenken geäußert. Auch der Bundesverband des Deutschen Textileinzelhandels und die Industrie- und Handelskammern Limburg und Koblenz lehnten die Erweiterung ab.

Was das für den Handel bedeutet

Die Entscheidung aus Koblenz zeigt ein strukturelles Problem. Innenstädte kämpfen mit Leerständen, Umsatzrückgängen und der Konkurrenz durch den Onlinehandel. Gleichzeitig wachsen Großprojekte in peripheren Lagen, deren Auswirkungen rechtlich in Einzelschritten bewertet werden. Jede Erweiterung wird isoliert betrachtet, die Summe der Belastungen taucht in keinem Verfahren auf.

Der Handelsverband Südwest sieht darin eine Schieflage zulasten des innerstädtischen Handels. Wer in Innenstädte investiert, sie mit Programmen und ehrenamtlichem Engagement attraktiv hält, darf nicht erleben, dass diese Anstrengungen durch immer neue Flächen auf der grünen Wiese entwertet werden. Die Versorgungsfunktion der Innenstädte ist kein Verhandlungsspielraum. Sie ist die Grundlage lebendiger Städte in der gesamten Region.

Was der Handel jetzt tun kann

Auch ohne Klage der Kommunen ist der Handel nicht machtlos. Die Genehmigung ist an klare Auflagen gebunden: begrenzte Verkaufsfläche, ausschließlich FOC-typische Sortimente, Obergrenzen je Sortimentsgruppe. Diese Auflagen müssen kontrolliert werden und Händler vor Ort sind die besten Beobachter. Wer nach der Eröffnung der Erweiterung Verstöße bemerkt, kann diese direkt bei den zuständigen Behörden melden: Für Verstöße gegen die Auflagen des Bebauungsplans (unzulässige Sortimente, Überschreitung der Verkaufsfläche) und der Baugenehmigung ist die Kreisverwaltung des Westerwaldkreises als untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Für Verstöße gegen den Raumordnerischen Entscheid ist die Struktur- und Genehmigungsdirektion Nord in Koblenz der richtige Ansprechpartner. Ein formloser schriftlicher Hinweis reicht in beiden Fällen aus.

Der Fall Zweibrücken zeigt zudem: Wo Kommunen nicht durchdringen, kann ein einzelner Händler über das Wettbewerbsrecht erfolgreich sein. Verstößt das FOC künftig gegen geltendes Recht, können direkte Wettbewerber dagegen vorgehen.

Wichtig ist außerdem die Dokumentation. Händler in den betroffenen Städten sollten ihre Umsatzentwicklung in den kritischen Sortimenten ab jetzt sauber festhalten. Belastbare Zahlen sind in künftigen Verfahren das stärkste Argument. Politisch setzt sich der Handelsverband Südwest dafür ein, dass bei künftigen Fortschreibungen des Landesentwicklungsprogramms Bestand und Erweiterung zusammen bewertet werden, damit die Vorschädigung nicht länger unter den Tisch fällt.

(Quellen: Stadt Koblenz, Rhein-Zeitung, SGD Nord; Text: hv/ks; Bild: AdobeStock_449734458)